Condominio extinción con hipoteca

 

Cuando una pareja se separa y es propietario de una vivienda, la solución más común es que una de las partes se quede con la propiedad. Cuando esto sucede existen dos formas legales de hacer esto, la primera es una operación de venta por la cual una parte compra su casa promedio a la otra parte, en este caso todo está resuelto. Pero lo más común es utilizar la figura de extinción del condominio, contenida en el Código Civil.

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La extinción del condominio también se utiliza en los casos de separaciones hostiles, según lo requieran los procesos judiciales, según lo establece el propio Código Civil en su artículo 400.

De manera amistosa o legal, la extinción del condominio supone que una de las partes le otorga a la otra el bien que comparte a cambio de una compensación. Es decir, en el caso de la vivienda una de las partes “cede” a la otra su mitad de casa. Esta cesión se devolverá a cambio de una compensación, generalmente económica, mediante la asunción de deuda (hipoteca), o una mezcla de ambas.

Como la extinción del condominio se firma ante notario, la propiedad de la vivienda pasa a ser solo una de las partes.

El problema surge cuando existe una hipoteca sobre el inmueble de extinción.

“Dividir una cosa común no perjudicará a una tercera, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que pertenecían antes de hacer la partición. También conservan su fuerza, a pesar de la división, los derechos personales de un tercero frente a la comunidad ”.

Según el artículo, incluso si la persona que se queda con la casa asume el pago de la hipoteca, el banco sigue manteniendo sus derechos sobre esa hipoteca. Esto quiere decir que aunque el inmueble se convierta en una sola persona, que también asume el pago de las cuotas, el préstamo sigue apareciendo a nombre de los dos socios. Así que si se produce un incumplimiento en algún momento el banco puede actuar contra la propiedad de la persona que ya no es dueña de la propiedad, ya que sigue siendo el titular de la hipoteca, y así responder a ella.

La solución a este problema no siempre es fácil. Sobre el papel lo que hay que hacer es acudir al notario para que firme, junto con la extinción del condominio, la novación hipotecaria, para que se cambie el contrato hipotecario deudores para eliminar ese contrato a la persona “cedente” de extinción. En resumen eliminando la hipoteca de la parte de la pareja que perdió la propiedad.

Pero esto no es fácil, porque el banco no tiene que hacer la novación, la ley no le obliga a hacerlo. Para el banco es mejor tener dos personas que puedan reclamar una deuda.

En el caso, bastante habitual, de que el banco no acepte la novación del contrato hipotecario, la siguiente posibilidad es intentar negociar con otro banco una subrogación hipotecaria. En ese caso al momento de firmar con el notario tendría que cancelar la hipoteca vigente con el banco y firmar el nuevo nombre de un deudor.

La última posibilidad es que ni nuestro banco acceda a una novación ni consiga una nueva hipoteca en otro banco. Es un caso habitual, ya que los ingresos de una sola persona suelen ser inferiores a los de una pareja, y por tanto los bancos ponen más dificultades para conceder el préstamo. En este caso la parte que se queda con la opción de vivienda es buscar garante para el préstamo.

En el caso de que ninguna de las rutas anteriores sea posible el socio que “vende” debe tomar asesoramiento legal, y firmar la extinción sin dejar el préstamo representa un problema por las siguientes razones:

Aún está registrado como deudor a todos los efectos, por lo que será muy difícil obtener un crédito cuando sea necesario.

En caso de incumplimiento de su antiguo socio, podría reclamar la deuda pendiente y actuar contra su propiedad. Pierde la propiedad de la vivienda pero no las obligaciones como deudor.

En estos casos lo ideal es llegar a algún acuerdo por el cual la parte que disfruta de la casa se hace cargo de los costos (incluida la hipoteca) y se pospone la firma de la extinción del condominio por unos años. De esta forma el partido “vendió” al menos no perderá la propiedad hasta que se solucione el problema de la hipoteca. Pero no es recomendable que el “vendedor” firme la extinción sin poder resolver el contrato hipotecario.

Como último recurso es posible vender el inmueble o intentar alquilarlo para ir a cubrir los gastos de la hipoteca, aunque esta solución también es complicada porque la caída del precio de la vivienda en muchos casos haría que una venta no cubriera la anulación de la hipoteca.

Finalmente recuerde que no es obligatoria la extinción del condominio que sea amistoso, ya que podrá ser solicitado por vía judicial y un mediador o árbitro sería el encargado de realizarlo.