Debemos distinguir entre administración y alteración de lo común.
Administración
La administración se refiere al uso o goce de lo común y tiene carácter transitorio.
Para realizar los actos de administración será necesario el acuerdo de la mayoría de los miembros de la comunidad o de los copropietarios.
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Sin embargo, será necesario acudir al juez para acordar lo que corresponda, incluido el nombramiento de un administrador, si:
No hay acuerdo mayoritario, o
El acuerdo mayoritario perjudica gravemente a quienes se interesan por la cosa en común.
Por ejemplo, el alquiler de una propiedad común será un acto administrativo ordinario. El copropietario que pretenda alquilar la propiedad común debe contar con el consentimiento de la mayoría de los miembros de la comunidad. Siguiendo el ejemplo anterior, si un hermano quiere alquilar la finca, será suficiente el consentimiento de dos de ellos, aunque el cuarto hermano se oponga.
Disturbio
La alteración se refiere a la disposición de lo común y es permanente.
Para realizar actos de transformación o enajenación se requerirá el acuerdo unánime de todos los copropietarios o miembros de la comunidad, aunque sea beneficioso para la comunidad.
Asimismo, podemos distinguir:
Alteración material: como obras de mejora.
Modificación legal: como la venta de la cosa común o la constitución de una servidumbre, hipoteca ...
Según el ejemplo anterior, para hipotecar la finca será necesario que los cuatro hermanos estén de acuerdo (por unanimidad).
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